La Tutela degli acquirenti è stata ulteriormente garantita dall’approvazione del D.leg n.14 del 12 Gennaio 2019. La nuova normativa prevede che il contratto preliminare ed ogni altro contratto che sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire, debba essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Restano esclusi dal novero degli acquirenti tutte le società e gli enti collettivi, siano essi personalità giuridiche o meno.
Il Notaio nella sua veste di garante dei diritti assume un ruolo centrale e imprescindibile a tutela dell’acquirente. Sarà infatti suo compito operare un controllo di legalità su due fronti:
- controllare la regolarità della fideiussione,
- verificare il rilascio della polizza postuma decennale.
La fideiussione deve essere di importo pari alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà (articolo 2 del decreto legislativo 122/2005). La fideiussione non garantirà più soltanto la restituzione delle somme versate nel caso in cui un costruttore incorra in una situazione di crisi, ma a maggiore tutela dell’acquirente c’è l’obbligo di rilascio della cosiddetta “polizza decennale postuma” a beneficio dell’acquirente a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile (articolo 4 del D.lgs 122/2005). La polizza assicurativa copre i danni conseguenti a vizi del suolo o a gravi difetti della costruzione che ne comportano la rovina, essa è collegata al rogito e ha efficacia dalla data di ultimazione dei lavori. Il contenuto della polizza decennale e il relativo modello standard saranno demandati ad un successivo decreto ministeriale. Il notaio avrà pertanto l’obbligo di menzionare nel contratto di trasferimento gli estremi della polizza decennale e la sua conformità al decreto ministeriale.
Sarà nullo il preliminare di un immobile da costruire se manca la fideiussione, e l’acquirente può far valere la nullità del contratto in caso di mancata consegna dell’assicurazione dopo aver ottenuto dal Notaio l’attestazione di non avere ricevuto la polizza assicurativa per la data dell’atto di trasferimento della proprietà, escutendo la fideiussione.
Le nuove norme entreranno in vigore il 16 marzo 2019.
Tuttavia, ai sensi del nuovo articolo 5 del TAIC, le modiche legislative in oggetto saranno applicabili ai contratti per i quali il titolo abilitativo verrà richiesto o rilasciato successivamente all’entrata in vigore delle modiche stesse.
Il nuovo decreto precisa, inoltre, che le disposizioni relative alla fideiussione ed alla polizza assicurativa si applicano anche nelle more dell’adozione dei decreti con i quali verranno determinati i modelli standard.
Nel frattempo, il contenuto della fideiussione e della polizza assicurativa sarà determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dalle richiamate disposizioni.
(Fonti: Sole 24 ore, condominio.web, Federnotizie)